离婚时对一方婚前按揭购买的房屋如何分割？

本条是关于人民法院审理离婚案件，对于一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题的规定。

【背景依据】

既然本条司法解释涉及离婚时一方当事人婚前按揭贷款所购房屋的分割问题，就应当首先明确按揭贷款的概念。“按揭”一词原是地方方言，多见于我国的港、澳、台地区。20世纪80年代末以来，由南向北逐步见于我国大陆。除香港特别行政区外，中国法律中并无按揭这一规定。香港地区对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，待还清贷款后，再将房地产转回到借款人(抵押人)名下。城市房地产管理法和担保法所规定的抵押贷款与香港特别行政区的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都不以转移占有为条件。“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。目前按揭贷款分为个人住房商业性贷款(以下简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权通过诉讼拍卖抵押房屋并从拍卖所得款项中优先受偿。

近年来，房地产市场持续升温，房价不断上涨。年轻人结婚面临的最重要问题之一就是婚后用房。因为担心房价继续攀升，不少年轻人一旦具备一定的经济实力，就于婚前以个人名义采取按揭贷款的方式购房，当然，首付款要由购房者个人支付，由于没有配偶，房屋当然登记在购房者个人名下。由于还贷时间较长，购房者常常在贷款尚未全部还清时即登记结婚，婚后夫妻二人在此房中居住并以夫妻共同财产继续偿还贷款。对于大多数老百姓来说，家中价值最大的财产就是房屋，因此，离婚案件中分割夫妻共同财产争执的焦点也是房屋。

如果房屋确定无疑地属于夫妻共同财产，如何分割，婚姻法第三十九条早有规定。首先，由夫妻双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，本着照顾子女和女方利益的原则处理。

根据婚姻法的规定，如果夫妻双方没有约定对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者各自所有，则婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。但上述房屋毕竟是一方婚前所购，显然与双方婚后共同购买的房屋存在着性质上的差别。于是对于此种房产离婚时应当如何分割，各种观点争执不下，各地法院处理结果也不尽一致，因此有必要通过司法解释加以规范。

首先，对于上述房屋所有权的性质存在不同认识。一种观点认为，我国法律规定，不动产的取得是以登记为标志，因此，判断上述房屋是否属于夫妻共同财产，关键应当看房屋产权证是何时取得。如果购房者在婚前已经取得了房产证，则该房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么，除非双方另有约定，房屋应当属于失妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，由夫妻共同财产中偿还。另一种观点则认为，不能以取得房产证的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订合同购房并支付首付款的行为是确定的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而取得房产证的时间恰恰是不确定的。当事人可能因为房地产开发商未交纳或者未足额交纳土地出让金等原因，拖延为购房者办理产权登记的时间而不能及时拿到房产证，有的购房者甚至已经人住房屋多年也拿不到房产证。可见，房产证的取得时间常常不是购房者自己可以控制的。购房者在婚前已经通过按揭贷款的方式向房屋的出售方支付了全部房款，房屋买卖合同中所确定的义务已经履行完毕，只是作为债务人需要向提供按揭贷款的银行承担还款义务。其婚后获得房产的物权只是合同权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为婚前购房者的个人财产相对比较公平。如果只是由于开发商的违约行为，使得购房者取得房产证的时间拖延至其婚后，该房屋也因此被认定为夫妻共同财产，显然对购房者不公平。因此，不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准，而只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。这样即使双方当事人离婚，也便于银行根据抵押贷款合同追索购房者所欠贷款。因为银行与购房者签订抵押贷款合同，是在审查购房者个人资信即还款能力的基础上决定提供贷款的，其法律意义上的合同相对人是确定的，如果因为离婚而将房屋判归夫妻中非购房者的另一方所有，则该房屋仍然属于按揭贷款的抵押物，因此会导致贷款合同中还贷的义务人与抵押人分离的情况。如果转移债务，还需征得作为债权人的银行同意，无疑会增加人民法院审理离婚案件的难度。至于夫妻共同还贷部分款项的二分之一应由购房者向另一方偿还。

我们认为，上述两种观点均有偏颇之处。关于本条司法解释所涉不动产的性质，应当从其购置的资金来源进行分析。这类房屋的购置资金由以下两个或者三个部分构成：第一部分，购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于结婚前偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分，购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分。所对应的部分应属于夫妻共同财产。第三部分，如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后需要由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还，所对应的部分亦不属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不宜简单地认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据其购置资金的来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。

其次，关于分割夫妻共同财产时，将该房屋判归婚前购房者的合理性问题。持反对意见者认为，按照中国传统的观念和习惯，结婚一般是男方买房，女方陪嫁生活用品，如果离婚分割财产时将男方婚前通过按揭贷款方式所购房产认定为其个人财产或者虽然不认定为婚前个人财产，但因属男方婚前购房就分给男方，对婚后参与还贷的配偶一方极不公平。另一种观点则认为，第一，现实生活中，于婚前购房者并不限于男方，较为常见的情况是经济条件相对好一些的男方或女方家长资助自己的子女购房，方式一般是为子女支付购房的首付款。因此，认为人民法院将这类房屋的所有权判归婚前购房者所有就是保护男方利益的观点不能成立。第二，既然婚前购房者于购房时已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，也就是说购房者已经履行了商品房买卖合同中的全部义务，所应享有的是收房并取得房屋产权证的合同权利。因此，离婚分割这类房屋时，将其判归婚前购房者是合理、有据的。第三，无需征得银行的同意变更婚前购房者与按揭银行签订的抵押贷款合同所确定的债务人。如前所述，银行发放按揭贷款的前提是审查贷款者的资信状况并确认其具有还款能力，如果人民法院在离婚判决中将这类房屋判归婚前贷款购房者的配偶所有，则尚未归还的贷款亦应当由取得房屋所有权者负责归还，实际上等于变更了向银行还贷的义务主体。根据合同相对性原则，银行认可的还贷义务主体是其进行过资信审核的原购房者。因此，虽然有所购房屋作为抵押物，但银行仍有权作出不同意债务转移的意思表示。第四，人民法院将这类房屋判归婚前贷款购房者，并不等于支持其无偿占有夫妻共同还贷部分所对应的房屋价值，也就是说一般情况下需要作为夫妻共同财产分割的是真正与夫妻双方于婚后共同还贷部分对应的房屋价值。只要不是存心觊觎对方的婚前财产，应当能够接受这一处理原则。

对于如何分割夫妻共同还贷部分所对应的房产价值的问题，不同地区的法院基于不同的认识，做法亦不相同。有的法院认为，既然婚前购房者已经通过按揭贷款的方式履行了合同义务，取得了购房合同中的所有权利，那么其房屋所有权人的地位是确定的，其与银行之间的关系是债权债务关系。偿还贷款不过是履行债务，夫妻共同还款当然就是夫妻共同还债。既然婚姻关系存续期间的所得都为共同财产，那么还贷支付的款项也属于共同财产，应当按照一人一半的原则分割，因此离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。另一种观点则认为，对于按揭房屋在婚后的增值，应当考虑配偶一方参与还贷所做的贡献。因为该房屋毕竟不是完全由婚前按揭购房者个人实际出资所购买，因此分割时应当有别于婚前个人财产。另外，由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活，使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机。因此，在分割夫妻共同还贷部分对应的房产价值时，不考虑房屋升值的因素，对参与还贷的配偶一方是不公平的。在离婚诉讼中，为了分割夫妻共同财产，往往需要对财产的价值进行评估，对一方婚前按揭购买、婚后夫妻共同还贷的房屋的价值进行分割时，同样要对房屋的现实价值进行评估，然后再根据夫妻共同还贷部分在整个房价款中的比例，结合房屋升值的情况由取得房屋所有权的一方，对另一方给予补偿。尚未偿还的贷款，由取得房屋所有权的一方负担。我们认为，比较而言第二种观点更加合理。

鉴于各地法院基于不同认识，对离婚案件中此类不动产的分割的做法各异，实有必要通过司法解释加以规范。

在本司法解释公开向社会征求意见的过程中，各界人士对条文确定的不动产的分割原则提出了各种不同看法。其中不乏很好的意见和建议，但也有的意见是出于对条文的误读。

其中相当一部分建议是从保护妇女权益的角度提出的。

有人建议，既然结婚，对于婚后共同还债的部分所对应的房产价值，作为夫妻共同财产分割是正确的，但分割时仍然应当遵循婚姻法确定的原则，照顾子女和女方利益。

有人提出，婚姻关系存续期间由夫妻共同还贷的部分，应考虑不动产的市场价格及共同还贷款项占全部款项的比例等因素，由取得不动产权利的一方对另一方进行合理补偿的规定，忽视了夫妻双方对还贷贡献的不同。如果房款为100万元的房屋系男方婚前首付20万元后贷款购买，婚后女方年薪15万、男方年薪6万，五年就还清了贷款。那么没有女方的经济支持，男方不可能顺利还贷。第六年离婚时房屋归男方所有，对女方实在不公。这种观点的错误在于，探讨问题时没有考虑婚姻法确定的夫妻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有的基本夫妻财产制度，仍然将婚后所得视为个人财产并因此得出错误的结论，谁还贷贡献大，谁就应当多分财产。看似为女方说话，其实，这种观点是不能作为原则适用于所有案件的。如果男女双方的经济收人情况换位，男方收人高，为还贷贡献大。那么，女方是不是还要少分，极端的情况是，做全职太太的女方没有收人，是不是就可以不分。因此，这种分割共同财产时考虑婚后还贷款项来源的观点是不可取的。根据婚姻法的规定，如果夫妻之间没有对财产问题做特别约定，则要实行婚后所得共同制。这样，只要是婚后所得，无论是哪一方的收人，均属于夫妻共同财产。即使是男方在外工作，女方操持家务，婚姻关系存续期间还贷的支出，也属于夫妻共同还贷。离婚时不动产的相应部分的价值，也要作为夫妻共同财产分割。婚姻关系存续的时间越长，共同还贷的比例在全部房价款中所占的比例越高，离婚时，这类不动产中作为夫妻共同财产进行分割的价值比例也就越高。显然有利于保护妇女的合法权益。

有网友提出，现在年轻人结婚，多是由父母省吃俭用帮助其购房，即使父母经济实力有限，也有不少人会东拼西凑为子女支付首付款，婚前购房是当然要写孩子的名字，而且将来要小夫妻两人共同还贷。如果这样房屋也要全部作为夫妻共同财产分割，一旦年轻人“闪结闪离”，则不仅婚前支付首付款按揭购房者及其家庭会损失惨重，另外也助长了少数人通过婚姻，不劳而获变相掠夺他人财产的恶劣行径。我们认为，本条司法解释规定的内容，足以令这部分为人父母的网民放心。因为，按照本条司法解释的规定，婚前以个人名义购房，支付的首付款所对应的不动产的价值部分，一般不会因为购房者缔结婚姻而改变其婚前个人财产的性质。至于婚后夫妻共同还贷部分对应的不动产价值，当然属于夫妻共同财产。如果婚姻关系存续的时间很短，则夫妻共同还贷所支付的款项在整个房价款中所占的比例会很小。因此，离婚时非购房的一方所能够分得的比例也相应很小。当然，除非小夫妻在婚后短时间内提前还贷。如果出现这种情况，因为是用夫妻共同财产还贷。离婚时分给对方相应财产也是合理有据的。

有人错误地解读了本条司法解释的内涵，因此担心离婚时女方拿什么证据证明自己参与了还贷。其实这种担心也是完全多余的，只要是婚姻关系存续期间偿还的贷款，人民法院就会依法直接认定为夫妻共同还贷，而无需任何一方证明自己的收人状况。而银行的还贷记录则可以清楚地证明离婚的当事人于婚姻关系存续期间的还贷情况。提出对方没有还贷的唯一例外是要证明夫妻双方对财产问题另有约定。

还有女性网民提出，其与配偶同居五年后才登记结婚，其夫于婚前贷款购买了女方公司开发建设的房屋中的一套，享受了女方“公司员工购房的优惠政策。两人同居后即共同偿还贷款，但由于同居五年以后才进行结婚登记，因此如果离婚其无法证明夫妻共同还贷是从结婚五年前开始的。认为司法解释应当规定无论是否已经结婚，从双方实际共同还贷时起，将双方共同还贷所对应不动产价值部分按照夫妻共同财产分割。我们认为，这是一种非常特殊的情况，不可能作为司法实践中的普遍问题由司法解释加以规范。此女无法通过该条规定得到保护的主要原因是其在结婚登记前五年同居造成的，只要有证据证明双方共同还贷，仍可以通过其他相关法律和司法解释规定的救济途径解决。

在收集整理了各方面的意见后，我们对本条司法解释再次进行了调整。细心的读者可以发现，条文现在的表述，与在有关媒体上公布，向全社会征求意见时略有不同。主要区别在于：第一，采纳了婚姻法学界和部分一线法官的意见，在条文的第一款中明确规定，离婚时此类不动产首先由双方当事人协议处理。充分考虑了此类不动产性质中有部分符合夫妻共同财产的特点，和婚姻法第三十九条关于“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理”的规定；第二，对于双方当事人协议不成时，人民法院判决处理的具体规定前适用了“可以”二字。从“立法”技术看，可以的含义是可以这样，也可以不这样。因此，本条司法解释只是为离婚案件中人民法院判决分割此类不动产，提供了一般方法，而不是说凡是遇到此类情况必须循此分割原则。这就为人民法院适用本条司法解释，提供了一定的灵活性。有利于法官针对具体案件的情况，保护妇女、儿童等在案件中处于弱势的当事人的合法权益；第三，在第二款中直接引用了婚姻法第三十九条第一款之规定。以强调人民法院在判决分割上述财产时，须根据财产的具体情况，遵循“照顾子女和女方利益”的原则。

与前几稿相比，本条司法解释在最终定稿前删去了“房屋降价时的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”的规定。原来之所以规定上述内容，主要是考虑到尽管近年来房地产市场总体上呈上升趋势，但受市场规律制约，房价不可能永远上升，房价下跌的情况迟早都会出现。而一旦房价下跌，得到房屋的一方固然因房价下跌而遭受损失，但房屋作为不动产毕竟还有其使用价值，而且，房地产市场也不可能永远停留在低谷，也就是说房价总还有上升的时候，得到产权的人只要不在低价位时出售房屋，总还可以期待房屋升值。但对另一方当事人来说，如果离婚时房价正处于较低的态势，例如低于原购房价款的一半，则可能只能拿到很少的一点补偿。为了平衡双方当事人的利益，保护妇女权益，拟作出“房屋降价时的补偿数额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”的规定。持反对意见的人为了说明原来的规定不合理，特举例：一方当事人当年购置房屋的价格是60万，首付20万，贷款40万，夫妻共同还贷20万，古全部房款的1/3，剩余20万未还。离婚时房屋的市场价格跌至20万。也就是说跌了40万(2/3)。离婚时不考虑其他因素，按照司法解释稿的上述规定，婚前贷款购房者在支付了20万元首付款，还要在偿还银行20万元的前提下取得房屋，他还要再向对方当事人支付10万元。也就是说：他支付和将要继续支付60万元，最终取得的是一个价值20万元的房屋。他的财产贬值了，而另一方分得的夫妻共同财产由于表现形式是货币而因此并未贬值。如果将情况设定为一种极致的情况，即房屋的市场价值贬为零，婚前购房并取得房屋产权一方仍需向对方支付补偿，这样对购房一方来说是极其不公平的。既然房价上涨时，另一方要共享升值利益，那么，跌价时不共同承担损失就是不公平。最终，我们采纳了这种意见。当然房价下跌时，在分割夫妻共同财产时，还可以从照顾子女和女方利益出发，判令取得产权的一方给予对方适当的补偿。

【条文理解】

理解本条司法解释首先要把握的是，对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款、婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产都是不对的。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产的原则是，既要保护个人婚前财产权益，也要依照婚姻法关于照顾子女和女方利益的原则公平地分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益。对本条司法解释可以分为这样几层意思理解：第一，本条司法解释有明确的适用范围。通过本条司法解释，规范了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下的不动产的分割办法。其他情况下的不动产，不能适用此条规定。例如，夫妻于婚后购买的不动产，虽然登记在一人名下，但不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。还有一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，但在产权证上登记双方的姓名或者将房屋赠与另一方，亦不属于本条司法解释规定的情形，不能适用。另外，如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，亦不能适用本条解释。第二，对于“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握。一是从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收人。二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定。如果双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻已经约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，则分割上述不动产时，当然排除本条词法解释的适用。第三、由于此类不动产中有夫妻共同财产的成分，因此，离婚时如何分割，首先应当由双方当事人协议解决。人民法院只是在双方当事人协议不成时才进行判决。

第四，本条司法解释的第二款提供的是人民法院针对上述特定情况的不动产进行分割时的一种方法。其中“可以”的表述表明，该分割方法不是绝对的。不能机械地理解为判决分割此类不动产，舍此一途，别无他径。不能据此完全排除在特殊情况下，将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。第五，判决取得产权的一方向另一方补偿时须考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。具体的办法是在离婚时首先对案涉不动产的现值进行评估。当然，如果当事人之间能够通过协议对案涉房屋的现值形成共识，则没有必要委托有资质的房地产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：(1)案涉房屋购买时的价款；(2)首付款及其在购房全款中的比例；(3)按揭贷款数额及其利息数额；(4)当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包括利息)及其占全部房款和利息的比例；(5)尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻婚姻法第三十九条第一款规定的原则，照顾子女和女方利益。而且，本条司法解释也没有排除婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条的适用。第六，在特殊情况下，如果人民法院决定将房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，那么必须了解是否还有尚未归还的贷款，由于按揭贷款是以所购房屋为抵押物的，因此判决时原则上应当将还贷义务与房屋所有权归于同一当事人。否则，不仅难以得到贷款银行的同意，而且一旦失去房屋产权的一方当事人拒绝还款，作为债权人的银行仍然有权通过诉讼，请求拍卖上述房屋，并从所得款项中优先受偿。最终，根据判决得到房屋产权的一方当事人还是会失去房屋。

本条司法解释提示人们，处理婚姻家庭问题的最好方式是协商解决问题。保护个人财产的最佳选择是未雨绸缪，于婚前或者发生争议前，以书面协议的方式对财产的归属及发生争议后的补偿问题进行约定。这样，一旦离婚，当事人之间的约定只要不违反法律，就应当作为人民法院判决的依据。另外，对于已婚的女性而言，经济独立仍然是保护自己的婚姻和爱情的最好方式。尽管婚姻法和妇女权益保障法中都规定保护妇女合法权益，但那种期待靠离婚时分割夫妻共同财产甚至占有他人的婚前财产来获得自己离婚后的生活保障的想法，并不现实。

【审判实务】

在审判实践中，需要注意的问题有：

1.在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条司法解释判决房屋的归属。

2.在决定将符合本条司法解释规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方当事人所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。

3.对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：

假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年(240个月)，则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年(36个月)后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中，首付款在房价(房价款+利息)中所占比例为(360000元+1803452.87元×100%)19.96%，夫妻共同还贷216518.04元(6014.39元×36)，占房价款的12%(216518.04元+1803452.87元×100%)。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元(400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。

假设上述案例中的购房者是男方，离婚时双方当事人无子女，或者虽然有子女但女方经济独立，无需照顾，则上述分割不动产的办法即可直接适用。但如果离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述不动产时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾女方和子女利益的原则，给女方多分。如果法官认为将该部分全部分给女方才足以体现照顾子女和女方利益的原则，判决结果并不违反本条司法解释的规定。如果离婚时女方没有住处，则人民法院还可以依据婚姻法第四十二条和《婚姻法司法解释(一)》第二十七条之规定，判决男方对女方给予帮助，让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住，直到其另行找到住处或者再婚。

4.如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。

5.如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条司法解释的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。

6.在人民法院采取公告送达的离婚案件中，如果原告提出婚前购房方下落不明，要求人民法院将此类房屋判归其个人所有，则办案法官应当以极其慎重的态度，核查另一方当事人是否真正属于下落不明，避免未经核实即根据一方当事人的请求，将本应属于另一方或者属于夫妻双方的财产，判归到庭的一方当事人所有。即使经核实另一方确实下落不明，也应当在判决中注意保护经过公告传唤未到庭一方当事人的合法权益，尽可能避免被一方当事人利用，作出有失公允的判决。