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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于婚姻家事领域的研究及实践,擅长:离婚纠纷、析产纠纷、房产纠纷、继承纠纷、拆迁补偿纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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当离婚遇上经济适用房分割,法院怎么判?

近年来随着房价直线上升,离婚后夫妻二人的房屋产权分割,往往成为双方争议的焦点,而经济适用房作为一种特殊房产,更有其特殊性和繁杂性,是婚前申请,还是婚后购房,是夫妻购买,还是父母出资……


案情简介


婚前

徐先生与其父母、祖母以家庭为单位作为共同申请人向相关政府部门申请经济适用房一套,并选定涉案房屋;


徐先生与开发商、区住房保障中心签订《上海市经济适用房预售合同》;


周女士父亲向徐先生名下银行卡转账20万元用以支付涉案房屋部分首付款;


徐先生向开发商转账支付20万余元涉案房屋首付款。

2011年 周女士与徐先生登记结婚


婚后

涉案房屋取得房地产权证,登记权利人为徐先生(70%的有限产权);


周女士与徐先生共同还贷6万余元。

2018年 周女士与徐先生离婚


法院判决


法院经审理认为,经济适用房作为一种保障性住房,在离婚分割时其权属认定的主要依据应为购房对象的资格。经济适用房由一方或其所在家庭申请而另一方有出资的,有限产权属于申请一方而非夫妻共同财产,另一方出资应视为一种债权行为,可依公平原则在低于按夫妻共同财产分割的数额下获得合理补偿。


因此,法院最终认定,涉案房屋归徐先生所有,剩余房屋贷款由徐先生负责偿还。


徐先生于判决生效后十日内支付周女士补偿款50万元。周女士与徐先生均未上诉。本案现已生效。



案件评析


01

何为经济适用房?

 

《经济适用住房管理办法》第二条  经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性的政策性住房。


上海的经济适用房政策是通过《民法典》中的共有制度来实现社会住房保障供应的功能,即由政府与购房人按份共有产权,故又称共有产权保障住房。


1.经济适用房定价远低于市场价

2.申请人是否具备购房资格具有严格的审查和公示程序

3.经济适用房购房人为有限产权的共有人


02

离婚后,经济适用房可否作为夫妻共同财产予以分割?


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条  当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。


本案中,周女士父亲向徐先生转账的20万元系对周女士个人的赠与,法院认定为周女士的婚前个人财产。


但基于经济适用房的特殊性质,对于该房产的取得主要取决于徐先生家庭所具备的的经济适用房的申请人资格,而非出资等其他情况,故周女士对涉案房屋的20万元出资与其是否享有涉案房屋产权份额无关。如将涉案房屋认定为周女士与徐先生的夫妻共同财产,既不符合该房屋购买时对于购买人的申请条件,亦与经济适用房的政策相悖,损害涉案房屋其余同住人及广大潜在符合购买经济适用房资格的人民群众的利益。因此,法院对于周女士主张的涉案房屋属于夫妻共同财产不予支持。


03

周女士对经济适用房是否享有权益?


《民法典》第六条  民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。   


本案中,经济适用房虽不是夫妻共同财产,但周女士用婚前个人财产支付大部分首付款的出资应视为一种债权行为,并可就此获得相应补偿。对于补偿标准,因周女士不具备购房资格,经济适用房的购买价又远低于市场价,如按照一般夫妻共同财产分割中的处理原则,将使得出资方在离婚分割时享受到目前高房价下带来的增值部分,无疑与另一方作为低收入群体当初申购经济适用房以解决其居住困难的初衷背道而驰。对此,法院综合考虑了房屋来源、首付款支付情况、贷款偿还情况、房屋目前价值等情况,以公平为原则,在低于按夫妻共同财产分割的数额下合理确定对另一方的补偿金额。最终,法院确定徐先生于判决生效后十日内支付周女士补偿款50万元。

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