离婚案件夫妻共同房产该如何分割？

要点1 夫妻共有房屋的认定

夫妻双方在婚姻关系存续期间，一方或双方因出资、买卖、继承、受赠等原因而获得的房屋，除双方另有约定或法律另有规定外，应认定为夫妻共有房屋。离婚案件中处理争议房屋时首先应确定该房屋是否属于夫妻共同共有，一般原则是：非婚状态下购买的房屋一般为个人财产，婚内购买的房屋为夫妻共同财产。由于购房时间、购房方式、资金来源、婚姻状况、房屋性质等因素的不同，特殊情形进行分别认定。

要点2 共有房屋分割比例的确定

夫妻共有房屋在分割时应遵循夫妻共有财产分割的基本原则，以平均分割为基础，结合照顾妇女、子女和无过错方原则、出资贡献、是否存在少分的情形等因素对分割比例进行确定。在确定分割比例时，需要综合考虑各方对共有房屋的贡献大小、是否存在过错、房屋价值、婚姻存续时间等因素，具体案情具体分析，以实现实质公平和当事人之间的利益平衡。 

要点3 共有房屋分割方式的确定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定了竞价、变价分割、作价补偿等共有房屋的分割方式，法院在分割共有房屋时全面考虑当事人的居住状况、支付折价款的能力、具体的分割比例、房屋的来源等因素，准确适用分割方式。

《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

第一千零九十一条

有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：

（一）重婚；

（二）与他人同居；

（三）实施家庭暴力；

（四）虐待、遗弃家庭成员；

（五）有其他重大过错。

第一千零九十二条

夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

第七十六条

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

第七十八条

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

与我们共同探讨此次的话题。近年来我国离婚率逐年提升，我们审理的离婚案件也逐年增多。离婚案件势必会产生财产的分割，可以看到，我们审理的一半以上的离婚案件中，涉及的大宗财产是房屋。那么关于房屋的分割，是否属于特殊的财产分割，以及在分割房屋时，又需要注意哪些方面呢？

1、在审理案件中，对于夫妻离婚时分割房屋如何把握？

在夫妻共同财产中，对于房屋的认定及分割一直是我们司法实践当中处理离婚纠纷时尤为突出的难题。房屋关系到我们的居住生活，特别是如果案件当中一个家庭只有一套房屋的话，那么更加关系到民生问题了。最高人民法院在民法典颁布之前对于这个婚姻法出台过三个司法解释，这三个司法解释当中都是有相当多的条文关系到夫妻共同财产当中房屋的认定以及分割。

那么民法典颁布之后，最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一中也有相当多的条文关系到房屋，所以人民法院关于房屋这样的一个大宗财产，一向对它的处理、对它的审判的思路都是非常重视的。

房屋因为它是个大宗物品，所以说它价值比较大，有的是几百万乃至上千万，往往在夫妻财产分割的时候，可能占到70%的比例乃至于更高。有的时候房屋会登记到夫妻的父母或者是子女名下，那么又会涉及一个家庭的稳定。

我们在审理这些财产纠纷的时候，会涉及的案由有离婚纠纷、离婚后财产纠纷、共有纠纷，还有共有物分割纠纷等，都会涉及一些房屋的分割。那么我们在处理这些案件当中，除了严格依法判案以外，还要兼顾社会效果和情理，努力实现公平和正义。通过法律来保护弱势群体，尽量缓解因为夫妻感情的破裂而导致对家庭乃至社会的一个矛盾的冲击。

从法律上讲我们在很多案件的审理中，很多当事人在诉讼中，一方请求分割房屋时，另一方会认为这个房屋并非是夫妻共同财产，而是其个人的财产，案件中该类争议还是比较大的。

如果要分割房屋，那么前提就是这套房屋是属于夫妻共同财产。如果这套房屋是属于一方当事人的个人财产，那么就走不到这个分割的步骤了。所以我们在审理中，如果有一方当事人提出这套房屋并不是夫妻共同财产，而是他的个人财产，那么我们就要审理这个房屋的购买时间、出资情况、产权登记人的情况。

如果这套房屋是在婚前购买的，就只登记在一方产权人的名下，那么我们就认为如果没有相反证据的话，这套房屋就是该方的婚前个人财产了。

如果是购买在婚后，无论是登记在一方当事人名下，还是双方当事人名下，如果没有相反的证据的话，我们认定是夫妻共同财产。

那么同样就是比如说是在婚姻关系存续期间，通过这个受赠或者是继承所得的房屋，如果没有特别指向的话，也就是说继承是归某一个当事人个人所有，那么这套房屋应当是属于夫妻共同财产。

婚前的财产登记在一方名下，原则上属于个人财产。如果婚后取得的财产，没有特殊的约定，属于夫妻共同财产。

我们也会遇到一些特殊的情况，比如说一对小夫妻，婚前谈恋爱的时候购房，那么可能是一方，男方或者女方，他们因为限购的原因，或者当时因为手续没办法办理的原因，只登记在一方名下，那么这个我们就要看情况了，如果他们确实以结婚为目的，然后事后也办理了婚姻的登记手续并共同生活，那么我们可以认定为这个是夫妻共同财产，当然这个手续认定是比较严格的。

2、夫妻双方婚前买房，房屋登记在女方的名下，男方当时是参与了出资的。在离婚诉讼中，男方就认为这套房屋是夫妻共同财产，但是女方却认为男方的出资是对她的一个赠与，那么这种情况，又该如何认定呢？

婚前买房，即恋爱关系存续期间买房，双方对这套房屋都是有出资，然后只登记在一方当事人名下。

如果男方说他有出资，也是为了结婚而购买的婚房，只是因为限购或者其他原因登记在女方一个人的名下，女方抗辩称这套房屋是属于她的个人财产，称男方确实是出资了，但是男方说这些出资是对其的个人赠与，那么谁主张谁举证，女方就要提供相应的证据来证明这个赠与关系是否成立。

如女方提供了大量的两个人微信的聊天记录，其中说是两个人要结婚了要买房了，那么男方就讲，女方要购买房屋了，男方的经济条件非常好，为了减轻女方之后的还贷的压力，就送给女方50万元作为首付的相关的款项，说了多次这样的一个送50万元。之后确实买房的时候，男方将50万元打到了女方的账上。这时候女方是完成了她的一个举证责任，也就是说她充分证明了男方关于这套房屋的出资是对女方的一个赠与，就不能属于夫妻共同财产。

当然这套房屋如果有婚后还贷的话，那么我们在分割的时候，因为根据法律的规定，男方参与共同的还贷，那么女方关于这部分的数额以及所对应的这个涨幅的增值部分，是要向男方来进行一个补偿的。

3、说到了谁主张谁举证，在我们案件审理中，对当事人来说这点是非常的重要的，也符合了我们以事实为依据、以法律为准绳的一个办案原则。很多案件中涉及了父母来支付的购房款，那么这样的话这个房款是否能够认定为赠与呢？ 

这个比较复杂，因为父母如果赠与的话有很多情况。父母双方如果是赠与为夫妻双方两个人名下，房产证登了两个名字，那么就认为对夫妻双方的赠与。往往纠纷在于父母双方如果登记在一方名下，那么就要看情况了。

如果是婚前赠与，赠与在男方一方或者女方一方名下，如果事后离婚，分割比例就按照父母双方出资比例来分割，不能完全说登记在男方一人名下，就属于男方的婚前财产。

如果是婚后购买的房屋，登记在男方一人名下，然后夫妻双方的父母共同出资，那么这认为是对夫妻双方的共同赠与，也是属于夫妻共同财产，原则上也是共同共有。

麻烦的是可能是父母一方给自己己方子女的赠与，那么这里司法解释规定如果婚前一方或者婚后全额出资给自己己方的子女，那么认为是全额赠与一方的财产。但如果是说婚后可能赠与出资部分，大头父母来出资，小头夫妻进行相关的还贷，那么这个可能就涉及了是作为一个赠与，不能说一方的个人财产。这也引申了另外一个问题，我们很多的纠纷，父母往往跟自己的己方子女写个欠条，说是借款，那么这就产生了很多的借贷纠纷，也给我们家事案件的审理增加了一定的难度。

4、这样的借贷关系是否成立呢？

民法典之前，最高人民法院关于夫妻共同债务是有一个相应的司法解释的，民法典当中实际上也有相应的法条，关于夫妻共同债务是有一个相应的规定的。实际上从之前的一个司法解释，到我们现在的民法典的这样的一个法条，简单四个字我归纳起来就是共债共签，也就是说男方单方签订的这样的一个借条，如果女方不去认可，事后也没有追认的话，那么在一般情况下，我们就认定是男方的个人的债务，与女方无关。

那么实际上我们在案件审理当中，有一些当事人并不是以这个共同的债权债务来提出抗辩理由的，他只是说，我父母关于这套房屋进行了一个出资，希望法庭在分割这套房屋时，是不是酌情考虑一下，让我多分一点。这些都是一个考量的因素，就是在分割中，我们也要考虑一个贡献度的问题，所以我们就认为一些当事人不必大费周章地去伪造一些借条。我们发现有一些当事人是伪造借条，实际上也违反了民事诉讼法当中的诚信原则，而且应当承担伪造证据的相应的民事后果和责任。

因为我们毕竟在分割房屋的时候，也要看各方面的条件的，出资的情况必然是作为一个考量的因素的。当然比如说一套房屋，男方的父母从首付到之后的还贷，每一笔款项都是男方父母出资的，这套房屋而且又登记在男方个人名下，那这套房屋我们就认定为是男方的个人财产，不是夫妻共同财产。

5、前面我们提到的都是关于房屋的定性的问题，接下来就是关于房屋分割的重头戏了。民法典第1087条的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理，协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。这个法条是适用于所有的夫妻共同财产的，那么落实到具体的房屋分割，有什么特殊的地方吗？

民法典已经明确规定了要照顾子女，这里所谓的子女就是未成年子女，还有妇女、无过错方，这个民法典就是融合了两部法一原则。

第一个是未成年人保护法的精神，第二个是妇女权益保障法，女方的权益要保护，子女也要保护。另外一个就是社会公序良俗原则，要保护无过错方。

到具体的案例当中，我可以举一下案子，比如说女方抚养了未成年子女，那么在分割财产的时候，我们就要适当的考虑女方这方面的优势，在分房子的时候可能优先考虑到。如果双方都能支付相应的折价款的话，我们可能优先考虑到女方。

反过来还有个情况，可能这个房屋是学区房，那么考虑便利孩子就学的原则，我们可能会考虑把房屋分配给抚养子女这一方，这是我们民法典规定的。当然我们司法实践当中也会有一个实际操作的便利原则，比如说我们在经营当中，是男方在经营这个房屋，那么在不破坏原来的经营的状况下，可能让男方来适当的出一个折价款，房屋可能判归为男方所有。当然如果是女方经营房屋，我们也会判给女方，这是一律平等的，就是说尽量不改变原来房屋的运用功能。

6、对于保护无过错方原则，有什么判案的经验吗？

照顾未成年子女、照顾女方权益的原则，一直是我们办理离婚案件当中掌握的两大原则。那么照顾无过错方原则，也就是我们民法典新引入了这样的一个原则。实际上在民法典颁布之前，我们有些案件当中已经适当的运用这样的原则，而且社会效果我觉得也是非常好的。因为我们的案件当中还是要体现出公平和正义，而且我们发现近年来在审理离婚案件当中有过错的这样的一个案件是越来越多，这些过错比如说是婚内出轨，隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍大量的夫妻共同财产等。

一旦发生了过错，无论从诚信角度、从公平角度、从保护无过错方原则的角度来讲，过错方必须要对自己犯下的错承担一定的责任。民法典当中也有这样的规定的，就是说有一些过错必须要承担精神损害的赔偿责任，那么没有精神损害赔偿的，引入到最后的一个经济方面的，也就是保护无过错方原则，对没有过错的这一方，在财产上我们要适当的照顾。当然这些照顾我们要建立在一个基础上，也就是这个财产是属于共同共有，我们才能够酌情考虑到双方各得的比例。如果这个财产是按份共有，原先比如说夫妻二人已经有过一个书面的约定，也就是婚内财产约定，还有比如说这个房屋已经登记为按份共有，那么我们就是严格按照他们之前的一个约定来进行一个处理，也就是所谓的有约定从约定。

7、对于夫妻共同财产的分割原则，是不是可以归纳为以下几点：（1）.协议优先原则；（2）.保护妇女、未成年子女和无过错方原则；（3）.分割共同财产的惩罚原则；（4）.有利生产、便利生活原则。这样总结对吗？

总结相当到位了，在上述原则的掌握下，我们就可以对夫妻共有房屋来进行分割了。最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释一第76条实际上规定了一个大的原则，也就是说双方都主张房屋的，而且都主张可以用竞价方式来取得这个房屋，那么我们就进行一个竞价，也就是价高者得，谁出价出得高，这套房屋就判归为谁所有。

如果双方当事人都不同意竞价的，对于房屋价值达不成一致的情况下，可以委托法院，由法院委托相应的一个评估机构，评估房屋的市场价值，另外也可以请求法院进行相应的询价，法院到相应的房地产中介部门去询价确定房屋的市场价值，这是关于房屋价值固定的问题。

对于均不主张房屋所有权的情况，如果双方当事人都要求变卖、拍卖以后分价款，是可以的，但是这个前提就是双方当事人要达成合意，就是说当事人共同去把这套房屋要么委托法院拍卖，要么共同出售房屋后再分价款，这个比较麻烦。确实双方可能夫妻关系已经有矛盾了，是否达成一致价格，卖的价格高低都会有现实的相关的问题。还有就是我们大多数的案件双方当事人都主张房屋，都要给付对方当事人一定的房屋的折价款，那这套房屋判归为谁所有，就是前面所说的保护妇女、未成年子女和无过错方的原则和有利生产、便利生活的原则。通盘考虑下来，再衡量这套房屋应当判归谁所有。

也有一些案件当事人提出其不是上海户籍，那么根据目前的购房条件来看，如果他拿不到这套房屋，再去购买上海的房屋有可能会限购，凭他的自身条件不能购买，那么请求法院是否考虑将这套房屋判归为他所有。这也是一个考量的因素，但并不是一个主要的因素，也可以拿法院判决给你的折价款到市场上租房来进行使用。

8、有些案件也是比较特殊的，有没有一些特殊的情况和原则？

像刚才所说的一个比较特殊的情况，比如说当事人非上海籍的，那么他如果确实在上海没办法再买房的话，我们会适当的优先考虑房屋判归其所有，他拿出相应的折价款，这时我们适当的考虑居住生活的状况。

第二个就是可能会考虑支付的能力，双方都要房屋，但是首先第一点你要拿出相应的折价款给对方，也便于人民法院的判决所履行。

第三个还考虑折价比例是多少，由于照顾女方、未成年子女原则，女方可能占了房屋70%的份额，那么完全有可能优先将房屋判归女方所有。

第四个我们也会考虑房屋的来源，比如说这套房屋本来就是男方的父母出资，或者公房的动迁等得来的，那么我们也要考虑这个因素。以上这些因素来考虑房屋应当判归谁所有。

共同探讨了离婚案件中夫妻共有房屋处理的分割方式，对于该类财产的分割达成了一个初步的共识。

简单地来说，首先对争议房屋进行定性，确定它是否属于夫妻共同共有，在确认是夫妻共同财产后，再确定一个具体的房屋分割方式以及具体的房屋分割比例，审理中应始终贯彻家事审判的理念，坚持照顾妇女、子女和无过错方的原则。

来源：上海一中院