离婚协议中对不动产权属约定的效力探究

一、案情特征

为了更好地了解今天我们所要探讨的主题，有必要先对离婚协议中不动产权属约定在审判实践当中产生的特征和类型与大家进行一下梳理。

我们先来看特征，这类案情有如下三个特征：

第一，系争房屋系在夫妻婚姻关系存续期间所取得，并且登记在夫妻一方或者双方名下，实践当中登记在夫妻一方名下的情形比较多见；

第二，双方在离婚协议当中约定，系争房屋在离婚以后归另一方单独所有，或者承诺给予双方的未成年子女所有；

第三，离婚以后双方并没有按照离婚协议的约定去办理房屋产权的过户登记手续，一方反悔从而引发了纠纷。

那么这类案情在审判实践当中，会产生如下三种纠纷类型：

第一类是确权纠纷，也就是约定取得房屋所有权的一方到法院要求法院判决其为房屋的所有权人；

第二类是合同纠纷，多表现为房屋买卖合同纠纷。也就是在离婚以后仍旧成为系争房屋所有权的一方将房屋出售给了第三人，而约定取得房屋产权的一方则以出售人与第三人恶意串通为由要求确认买卖合同无效，以此来对抗买卖合同的履行；

第三类纠纷，也就是我们今天所要讨论的一种特殊类型，即父母一方在离婚协议当中做出承诺，将登记在其名下所有的房屋离婚以后给予双方的未成年子女所有，但在结束婚姻关系以后，做出承诺的一方父母则以撤销赠与为由来进行反悔。

上述纠纷给审判实践带来了不少困惑，为解决问题，需要对这类案件的法律争议进行归纳和解读。

二、争议解读

下面我们就进入今天的第二部分，争议解读。此类案件有两个争议亟待解决。

争议一：离婚协议的权属约定是否会直接产生物权变动的效果呢？

争议二：约定取得房屋所有权的一方可否以离婚协议的权属约定为由来对抗第三人的债权呢？

我们先来看第一个争议：

要解读这个争议，有必要先了解一下我国对于不动产物权变动的模式。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过登记才发生效力；未经过依法登记的，则不发生效力。而《物权法》第十五条有规定，当事人对于不动产权属约定的合同自合同成立之日起生效，即使没有经过物权登记，也不影响合同效力。

上述《物权法》的规定实际上确定了合同效力和物权变动效力的区分原则，也就是合同效力的判断和物权变动效力的判断具有不同的标准。再结合学界的相关理论，我们可以知道，我国对于不动产物权变动采取的是债权形式主义变动模式。

首先，虽然《物权法》的上述规定已经确立了物权效力和合同效力的区分原则，但是在我国，合同有效是合同得以继续履行的前提，而合同履行的后果往往便会发生物权变动。所以，我国又不承认物权行为的无因性。

那么，所谓的债权形式主义就是说，要发生物权变动的效果，必须要有一个合法的原因行为。这个原因行为指的就是债权合同。那么什么是形式主义呢？

形式主义就是要在原因行为之外再加上一个法定的生效要件，这个要件对于不动产而言，就是指在不动产物权登记簿上进行登记。所以要在我国发生不动产物权变动的效力，首先要有一个合法的原因行为——债权合同，再加上一个法定的生效要件——登记，两者缺一不可。

那么说到这里，我们就可以对离婚协议当中不动产权属约定的性质做一个归纳。虽然离婚协议当中有对于不动产物权权属的一个合意，但是，这仅仅是发生物权变动的一个原因行为，如果当事人依此进行了物权登记，那么自然就发生了物权变动的效果。

如果此时发生了登记错误的情况，当事人自然可以到法院，要求法院做出一个确认判决，确认其为房屋的所有权人；但是，如果仅仅只有这样一个权属的约定而没有进行登记，那么物权就没有发生变动，此时当事人只能要求法院做出一个给付判决，判决另一方协助办理过户的登记手续。

可能有人会产生疑问，判决一方取得房屋的所有权和判决一方配合履行房屋的过户义务，两者在法律的后果上似乎是一样的，那么还有必要去区分确认之诉和给付之诉吗？要回答这样一个问题，就会涉及到我们第二个争议焦点的解读——离婚协议的权属约定能否对抗第三人的债权？

要解读这个争议，我们不妨以一则最高人民法院的公报案例作为我们的论据。

这则公报案例的案情为大家简单介绍一下：

甲和乙婚姻关系存续期间取得了两套系争房屋，一套登记在乙的名下，另一套登记在甲乙双方的名下。甲乙在离婚协议当中约定两套房屋在离婚以后均归甲所有。但是离婚以后，甲乙并没有按照离婚协议的约定去办理房屋的过户登记手续。而乙又因为和丙的股权转让纠纷，被法院判决需要向丙承担2000万元的债权。而乙并没有按照生效判决去进行履行，于是丙要求法院强制执行，法院就查封了两套系争房屋。甲则以离婚协议当中的权属约定为由提出了执行异议，遭到了执行部门的驳回。甲又依此提起了案外人执行异议之诉，但同样遭到了法院判决的驳回。

这则公报案例确立了这样一种裁判规则：也就是在案外人执行异议之诉当中，如果案外人对执行标的享有的是所有权，是一种物权的权利，那么这种权利是足以排除执行行为的，但如果案外人对执行标的享有的只是一种债权的请求权，那么这种权利是不足以对抗第三人的债权，也没有办法去排除执行。

那么说到这里，就可以对我们刚才提出的问题进行解答了。

根据《民法典》第二百二十九条的规定，如果法院做出确权判决，那么该判决一旦生效，就发生了物权变动的效果，无需再进行物权的登记。所以如果当事人依照离婚协议的相关约定，让法院做出确权判决的话，该判决生效之日起当事人的一方就已经取得了房屋的所有权利，当然是可以去对抗第三人的债权了。但如果法院做出给付判决的话，那么在当事人没有按照生效判决履行之前，它只是一种债权的请求权，是不能够对抗第三人的债权了。这就是确认之诉和给付之诉的不同，尤其在涉及到第三人的债权时，这点区别就显得尤为重要。

三、特殊类型

接下来，我们进入第三个部分，讨论一下在离婚协议当中不动产权属约定的一种特殊类型。

这种特殊类型指的就是，父母一方在离婚协议当中做出承诺，将登记在其名下所有的系争房屋在离婚以后给予双方的未成年子女所有，但结束婚姻关系以后，做出承诺的一方父母则以赠与的财产权利尚未移转为由要求撤销他（她）的承诺。

对于这个类型，我们有三个问题可以进行探讨：

第一个问题是，这种将房屋给予未成年子女的承诺是否可以将其视为一种赠与呢？它的法律性质到底是什么？

第二个问题是，离婚协议的相对方可否要求做出承诺的这一方向自己的子女去进行履行呢？它的法律依据又在哪里？

第三个问题是，作为未成年子女，可否直接向做出承诺的父母一方主张权利呢？

（一）性质分析

我们先来看第一个问题，这种承诺可否将其视为赠与。

首先，我们说赠与是一种无偿合同，赠与人将财产给予受赠人，受赠人对此是不支付任何对价的。但是在离婚协议当中，承诺将房屋给予未成年子女所有，往往是与解除婚姻关系、子女的抚养权、抚养费、夫妻共有财产的分割这些方面所紧密联系的，有的时候甚至是互为条件的，所以我们说，这种承诺并非是无偿的。

其次，赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人而受赠人表示接受的合同。也就是说，如果没有受赠人的表示接受，赠与合同便不成立。但是在离婚协议当中，承诺将房屋给予未成年子女所有是不需要子女的同意的，未成年子女也显然并没有参与到离婚协议的协商之中。

所以我们说，这种承诺并不能够将其视为赠与，做出承诺的一方自然也不能够去援引《合同法》当中关于赠与的任意撤销权来进行反悔。那么这种承诺，我们认为，它仍然是一种具有人身属性的财产分割协议的一部分，不能够将其从离婚协议当中剥离开来，去单独进行判断。

（二）法律适用

我们再来看第二个问题，作为离婚协议的相对方，他要求做出承诺的一方向自己的子女进行履行，它的法律依据又在哪里呢？

我们前面已经说到，这种承诺既然仍然是属于人身属性的财产分割协议的一部分，那么我们仍然要去从《婚姻法》及其司法解释当中寻找法律依据。

《婚姻法司法解释二》第八条规定，离婚协议中这种关于财产的分割协议对男女双方均具有约束力。

《婚姻法司法解释二》的第九条又规定，如果财产分割协议不存在欺诈以及胁迫等情形的话，那么男女双方对此均不能够要求撤销或者变更。

所以，根据上述司法解释的规定，作为离婚协议的相对方，自然可以有权要求做出承诺的一方向自己的未成年子女履行房屋的过户登记手续。

（三）利他契约的探讨

我们再来看最后一个问题，作为未成年子女而言，他能否直接向做出承诺的一方父母进行主张呢？

我国《合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，如果债务人没有向第三人履行或者履行不符合约定，那么债务人是要向债权人去承担违约责任。也就是说，在现行的法律规范当中，似乎找不到第三人直接向债务人进行主张的法律依据。

但是，即将施行的《民法典》第五百二十二条对合同法第六十四条做出了一个重要的补充。这个重要的补充就是指，法律规定或者当事人约定第三人可以直接向债务人请求履行债务的，第三人在合理期限内也没有明确表示拒绝，而债务人又没有向第三人履行的，那么此时，第三人可以要求债务人去承担违约责任。而违约责任的其中一种表现形式就是继续履行。

所以，民法典的这条规定实际上已经对我们的合同相对性进行了突破，成为了我们法理上所说的利他契约或者真正的第三人利益合同，也就是说，随着《民法典》的施行，未成年子女也可以在一定的条件下直接向做出承诺的父母一方要求主张。

来源：上海一中院 杨斯空