投资商参与城中村改造项目的法律模式研究

     “城中村”是指在城市建成区范围内,实行村民自治和农村集体所有制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政居住村落。狭义的城中村改造是指城中村房屋拆迁安置，将其改造成为按城市规划布局、功能配套的街道和楼宇。目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，“城中村”的改造必然要涉及到农民的利益…

    近几年，随着我国现代化进程的快速推进，城市化的高速发展，我国城市的经济迅速发展，城市规模不断扩大，城市空间不断向外、向郊区扩展，出现“城中村”。“城中村”是指在城市建成区范围内,实行村民自治和农村集体所有制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政居住村落。狭义的城中村改造是指城中村房屋拆迁安置，将其改造成为按城市规划布局、功能配套的街道和楼宇。目前全国各城市都在对其进行着相应的改造，“城中村”的改造必然要涉及到农民的利益, 涉及到农村的稳定, 涉及到全面建设小康社会伟大战略目标的实现，涉及到社会主义和谐社会的构建。

城中村改造需要实行“四个改变”：将农村村民改变为城市居民，将村民委员会改为居民委员会，将集体土地转为国有土地，将原来由村委会管理的集体经济转变为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司。

在城中村改造中，法律主体有：城中村所在的地方政府、城中村内的集体经济组织、农村集体经济组织的村民、投资商。法律客体包括：土地、住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。

城中村改造中面临的法律问题主要有：（1）土地的法律问题，《物权法》从法律层面，再次明确集体土地转为国有土地只有征收一种方式。实际上，国家从法律上已经切断了集体土地通过确权的方式转为国有土地的途径。因此，征收仍然是集体土地转为国有土地的唯一途径。目前大部分地区已经采取征收的方式，将集体土地变更为国有土地。（2）宅基地上的住宅。在城中村中，村民的住宅各式各样，质量参差不齐，有的宅基地上，村民为了获取出租利益，全部建造了房屋，盖了三层到四层，甚者造七层者也有。有的院落比较大，房屋较少。在拆迁安置过程中，如何平衡村民的利益，是投资商必须要慎重考虑的问题。（3）违章建筑。对于这些没有任何手续的房屋，如果一概的按照违章建筑，不予补偿，不符合实际。闫律师认为，应该在拆迁安置方案中，对于不同的房屋应当予以区别对待，合理的补偿。（4）非住宅。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行法律法规补办手续。另外非住宅房屋安置补偿主要包括房屋补偿金、停产停业损失补偿、搬迁费用、人员安置费用。房屋补偿金是非住宅房屋补偿安置的主体，一般以房地产估价机构对被拆迁房屋进行市场价值的评估为基础进行核算。

城中村改造中不同主体间的法律关系分为两类：（1）民事法律关系，建设单位与被拆迁主体的拆迁补偿法律关系；建设单位与城中村内物业承租人、抵押权人、继受人之间的法律关系；建设单位与拆迁公司之间的法律关系等。（2）行政法律关系，改造主体确认审批法律关系；土地审批法律关系；土地征收行政许可法律关系；对违章建筑的行政处罚法律关系；强制拆迁行政法律关系；规划许可等法律关系。

城中村改造的常见模式有：政府改造模式；村民自我改造模式；半市场化改造模式；市场化改造模式。

总结现有的法规和案例，改造城中村大致有两种形式，投资商可以具体选择通过单独开发方式或者合作开发方式，进行城中村改造。

    单独开发方式。以这种方式进行的城中村改造，投资商仍然可能承担相应的社会责任，例如拆迁安置、学校医院等公益性单位设施的改扩建等。这些社会责任作为项目公司对外的合同义务，进入项目公司的成本，而不会影响项目公司如何分配利润。

    合作开发方式，又分为法人型合作改造方式和合同型合作改造方式。法人型合作改造模式最大的优点是避免了在城中村改造过程中招牌挂引起的第三方抢拍的危险和土地变性的法律障碍。目前投资商多采用合同型合作改造方式。

    投资商参与城中村改造的程序：投资商和城中村集体经济组织签订拆迁改造合作协议；投资商主导编制城中村改造方案；合作协议和城中村改造方案（包含拆迁补偿安置方案）经村委会村民批准；投资商与村委会共同申报政府批准，政府将该村列为城中村改造计划；由政府主导拆迁补偿、安置和开发建设；政府组织招拍挂，让前期参与的意向投资商获得土地。